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抵押贷款流程|史上最全|前和尾最重要

发表时间: 2021-04-25 11:06:19

作者: 企桥企业管理咨询(苏州)有限公司

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选择最适合自己的产品和随便找个银行产品直接操作,是截然不同的,本来能做3.85%利息的做成了4.85%,那一年就相差1个点,十年就相差了10个点,500万就是50万元的差距。

以上九个步骤中我着重强调下贷前准备,有两个好处:

一、节省资金成本

选择最适合自己的产品和随便找个银行产品直接操作,是截然不同的,本来能做3.85%利息的做成了4.85%,那一年就相差1个点,十年就相差了10个点,500万就是50万元的差距。

二、提高通过率

“后续问题前置化”一节中会详细介绍;

下面我们直接进入主题

贷前准备

选银行贷款产品,先从两个方向确认自身条件:

权利人年龄

正常受理年龄18-60岁;

18岁以下部分银行可操作,可贷金额在房屋评估价格5成以内;

60-70岁以上需要子女出面做主贷人,权利人做抵押担保人;

征信

贷款人及配偶征信逾期、负债、查询以及信用卡使用情况进行简单了解;

征信具体分析可看历史文章

诉讼

申请银行贷款,名下不能有案件未结清(小金额交通事故案件可沟通);

民间借贷案件即使已结清也会有影响;

房屋年龄

可分为三档:1、25年以内;2、30以内;3、30年以上;

房龄越年轻银行越喜欢,也有部分低息产品对房龄要求不高。

房屋性质

住宅(公寓、新工房、商品房);

提示:动迁房需要产证满三年或大产证满五年(可查看动迁协议)才允许抵押及买卖;

别墅、办公楼、商铺、厂房;

后续问题前置化

贷前的主要作用除了根据自身的条件筛选到适合自己的产品之外,还有一项最重要的维度:预判后续流程会遇到的问题提前想好对应的策略;

待看完整篇文章后,后面所提示需要注意的问题以及一些细节都是需要在贷前准备中做好相应的策略对应;

按银行产品要求和自身条件比对,挑选出适合自己的利息、期限、还款方式产品;

提前做好问题对应的策略那我们才可以进行操作下面流程;

房产评估

评估房产的价值主要目的是看可贷金额,以及总价是否在银行产品的可操作条件之内(正常总价不少余300万);

一抵:银行可贷金额正常是评估价值的7成(评估价100万可贷金额为70万);

二抵:正常是评估价值的6.5成(评估价乘65%再减去按揭余额,举例:评估价100万按揭余额20万:100×65%-20=45万,可贷金额45万);

可以先用公众号“城市评估”评估需要抵押房产价值(参考);

新购买房产是参考购买的合同价格,如果有装修款也可计算到房产价值内。

银行面签

签署征信授权书;

递交审核材料(权利人及配偶:身份证、户口本、结婚证、产证、流水、贷款用途合同等)一些基础材料;

银行老师对贷款用途和还款来源做具体了解;

注意:用途需要合理合规符合逻辑;

下户

拍摄房屋照片只是表象;

真实目的是风控,核实房屋是否自住、房屋是否有老人居住(根据日常的用品也可观测出是否有高龄人员居住);

注意:出租状态会要求承租人签署放弃优先购买权;居所有老人银行一般会要求提供备用房,防止抵押房是唯一住房处置时无法拍卖;

房屋内是否有高利贷催收人员等一些风控角度问题;

审核

首先将贷款人及配偶信息录到风控模型中,根据输出的字段,再结合征信的逾期、负责、查询、信用卡使用情况等,几个维度进行评分以及名下是否有案件未完结;

再根据以往家庭整体收入情况,以及以后的收入稳定性进行判断还款能力,结合整体情况写出风控报告递交终审风控人员;

终审进行复核审查给出终审结果:额度、利息、期限、还款方式;

签署合同

签署合同时需要注意:贷款金额、利息、期限、还款方式、月还金额、提前还款条件几条重要信息是否和之前说的相符合;

抵押

权利人带着产证、身份证原件,到房产所属区域交易中心办理抵押(部分银行会把抵押合同寄给贷款人,由贷款人自行到交易中心办理);

提示:交易中心取号需要身份证原件、房本、抵押合同一起出示才能取号,抵押他证一般5-7个工作日出,部分交易中心偶尔两个工作日会出。着急用钱的他证可加急,支持T+1/T+2出;

放款

他证出来银行老师拿到并且归档后,安排次工作日放款;

收款卡就是之前提交贷款用途合同中所提供账户;

贷后管理

放款后次月需要按时归还贷款,在还款日前一天保证扣款卡的金额大于还款金额;

银行会定期进行征信的贷后管理,以及抵押房产调查询,查看贷款人征信负债是否在银行的警戒线以内,在其它银行的还款情况是否正常,进而判断是否要求提前抽贷;

查询产调结果有查封以及其它抵押进入银行同样会采取抽贷;

以上就是抵押贷款的整个闭环流程


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