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多地围剿“经营贷”违规进楼市!“炒房团”的寒冬来了?

发表时间: 2021-03-30 23:42:22

作者: 企桥企业管理咨询(苏州)有限公司

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最近楼市政策,还是比较密集的。其中,最引人瞩目的就是:多地围剿“经营贷”违规流入楼市。 3月,全国许多城市加强对违规流入房地产各类贷款的排查。

最近楼市政策,还是比较密集的。其中,最引人瞩目的就是:多地围剿“经营贷”违规流入楼市。

3月,全国许多城市加强对违规流入房地产各类贷款的排查。

就在最近,中山也已开始严查首付来源。多家银行房贷经理表示,房贷首付来源一直都有在查,只是近期开始加大力度严查。

据招商银行贷款经理透露,目前招商银行仅接受自有资金,不接受来源为兄弟姐妹的资金作为首付款。而但也有个别银行表示他们对首付款来源的要求相对宽松一些。

这回是动真格的了。各地还公布了排查结果:

广东辖内(不含深圳)银行机构发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。其中,广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行近日通报经营贷专项核查结果称,已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

值得注意的是,利用这种违规方式“加杠杆”的炒房者也受到了惩罚。

家住苏州的魏女士在微博上曝称,在一位房产“大V”的怂恿下,去年4月,她通过小额贷款公司垫资463万元,在深圳前海买了一套728万元的房子。在中介等的帮助下,她计划买房后立即办理经营贷,以偿还借来的首付款。

但当月深圳市政策收紧,房产过户满6个月后才能申请办理经营贷。小贷公司高额的利率导致魏女士资金链断裂,最终这处房产在去年年底被深圳市法院以660万元的底价拍出。

此前,有微博用户上传了一份《个人贷款提前收回告知函》,由于被查出“未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定”,一股份制银行宣布合同项下500万元贷款提前到期,要求在3月底之间归还全部贷款本息。但值得注意的是贷款合同签订的时间是今年1月25日。

此类事件发生的背景是,今年1月,上海银保监局发布上海地区房贷新政,明确要求辖内银行倒查半年相关业务,对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查,并首次公开提出拦截机制。

当时有业内人士表示,这将有力斩断信贷资金违规进入楼市的渠道,可能会使一些房产终止交易。

经营贷等违规资金在去年以来的一轮房价升温中可谓扮演了推波助澜的角色。

为了支持实体经济,不少银行在疫情爆发后推出了低息的经营贷产品,一些地方则对小微企业实行经营贷贴息,优惠后的经营贷年化利率低至3.8%左右,甚至低于公积金贷款利率,而商贷利率,特别是二套房利率普遍在5%以上。

利差带来的套利空间,让一些人选择使用过桥贷等全款买房,再抵押房产,拿到利率更低的经营贷,还上部分首付。

这让很多原本不具备买房能力的人,“强行上车”,推高了购房需求。

《购房流水账和首付条件通知》具体内容如下:

1、提供流水。提审前,借款人家庭需提供首付款来源近半年流水;可以是活期存款也可以是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。

2、对于半年前已持有80%首付资金的可以直接认定具备资质;对于部分首付款为近半年内转入的,需核实为合理收入所得。

3、对于直系亲属转入的,需提供直系亲属近半年流水,如亲属半年前已持有可直接认定,如断续存入的,需核实为合理收入所得。

4、严禁准入。对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

5、提交放款合规环节,需再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需提前结清后方可发放。

各地区,特别是房价上涨压力比较大的一二线城市,围剿“经营贷”流入楼市,就是一个明确的信号:高层坚持“房住不炒”的理念,毫不动摇。

如果不是自有资金,那么,最好不要轻易炒作一二线城市的房子。

不然,即便你买到了一、二线城市的房子,也会像时刻拿着烫手山芋一样,让自己夜不能寐!

值得注意的是:高层除了严查“经营贷”流入楼市外,还在逐步弱化“学区房”的特殊功能。

要知道,学区房一直是房地产市场的特殊存在。它既承载了教育资源不均衡的溢价,也背负了家长望子成龙的期盼。

房价上涨时,它涨得最快,房价下跌时,它跌得最慢。因此,也历来是楼市炒作的重点之一。

去年,深圳、上海等地二手房价的一轮快速上涨大都从学区房的升温开始。

近期,上海发布“学位新政”,其核心内容是“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区(校)”为主。从2022年开始,上海名校高中50-65%的“初升高”名额,要公平地给到各个区或学校。

广东省住房政策研究中心某研究员指出,近期各地推出的诸如:多校划片、名额均分、大学区制、公民同招等政策,其共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈,大家都拼成绩、拼竞赛。一旦竞争大了、开始拼成绩了,学区房的作用就降低了(当然在成绩相差不大的情况下,学区房还是有一定的加分项)。他认为,一直高烧不退的学位房,“降温”模式已开启。

相信随着时间推移,各地区弱化“学区房”的特殊功能,将是一种大趋势。

也就是:核心地区“学区房”价格,只涨不跌的历史,也将会逐步被改写。

我们从高层严控“经营贷”流入楼市,到逐步弱化“学区房”的特殊属性,可以看出:作为曾经中国经济的最大支柱产业--房地产,将逐步退出历史的舞台。

如果我们再一味的沉溺其中,傻傻的相信房价只涨不跌,那么,最终失去的,不仅仅是金钱,而且很有可能是所有的未来!


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