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垫资赎楼蕴含四大风险 谨防“房财两空”

发表时间: 2021-03-23 00:44:47

作者: 企桥企业管理咨询(苏州)有限公司

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“看中的二手房有抵押,业主要求买方先出钱帮他解抵押,而不能把首付款打给住建委的监管账户,然后再进行过户。”最近,一直在看二手房的周先生遇到了上述问题。购买有抵押、尤其是抵押给个人的房子,风险有多大?应怎样将这些风险降到最低?本期文章北京晚报《楼宇周刊》将通过实际案例、风险分析、律师建议,为您购买有抵押的二手房提供帮助。

“看中的二手房有抵押,业主要求买方先出钱帮他解抵押,而不能把首付款打给住建委的监管账户,然后再进行过户。”最近,一直在看二手房的周先生遇到了上述问题。购买有抵押、尤其是抵押给个人的房子,风险有多大?应怎样将这些风险降到最低?本期文章北京晚报《楼宇周刊》将通过实际案例、风险分析、律师建议,为您购买有抵押的二手房提供帮助。

“先交250万解抵押”

事实上,在二手房交易中,有不少买家都遇到了类似周先生的问题,即想买的房子有抵押,有的是因为银行贷款没还完抵押给银行,有的是因欠债等问题抵押给了个人或其他第三方。业主往往要求以买方的资金解抵押。这种情况下,买家就会有很多担心顾虑。

尤其是业主的房子抵押给了个人或其他第三方这种情况,在买方看来似乎有着更大的风险。

去年12月份,周先生看中了一套位于朝阳区高碑店附近的二手房,这套140平方米的三居室价格在5万元/平方米左右,与同小区二手房五万六、五万七的成交价相比,可谓相当便宜。中介告诉周先生,这套房之所以比市场价低,是因为它是纯毛坯房,周先生并没有对此在意。反而是另一问题让他犯了愁,中介告诉周先生,“这套房子有着约250万元的抵押贷款,需要买方支付后解抵押,然后才能走正常流程手续,否则业主也不会卖得那么便宜。”

“要是因为房贷没还完,在银行有抵押,这个风险还好控制一些。现在是房子抵押给了个人,相当于我替卖方赎楼。虽说房子价格低于市场价,但这里面的风险太大了。”周先生感叹。

中介支招儿签三方协议

目前市场上有一些中介也针对此种交易,有了一套所谓的办法。

“我们代理的二手房交易中,有相当一部分房子都有抵押,我们有一整套的流程保障,如果中间出现问题,中介会负责赔偿。”针对周先生的顾虑,中介人员表示。

据介绍,中介首先会进行一系列的调查,如业主及配偶的个人征信二年内不能“连三累六”,也就是还款逾期达到“连续三个月,累计六次”,无当前诉讼。未还清的金额不超过总房款80%,并需业主做赎楼公证。

中介人员介绍,出卖人、买受人、中介机构会签署一份三方协议(包含居间服务内容),这是一份非网签的存量房买卖合同。

根据协议,中介会收押业主的房本原件、业主身份证原件、借款合同原件、还款卡原件与密码,并要求关闭网银;第二步,买方把解抵押的钱打到中介的资金监管账户。第三步,带着债权人去解抵押。第四步,解抵押后再把以上原件还给业主,把钱划拨给业主。中介承诺,如后期出现风险,先把客户按协议支付用于赎楼的购房款赔偿给客户,并向业主追回损失。

赎楼蕴含四大风险

的确,买方先行垫付,对于购房者来说需要承担较大的风险。这个步骤,行业内叫赎楼。的确,这部分钱给出去之后很有可能无法保障资金安全。不难想象,类似的纠纷甚至是合同诈骗,必定使当事人损失惨重。

第一种风险,如果买方将款项直接打给卖方,而卖方并没有用此款进行解抵押,而是挪作他用甚至失去联系。

第二种风险,如果款项支付完毕并用于出卖人偿还借款,届时抵押注销了,而出卖人又拒绝出售房屋或将房屋另行出售给第三人,导致买受人无法取得房屋,合同目的无法实现,且通过诉讼追偿首付款又存在较长的诉讼周期。

第三种情况,解抵押后业主坐地涨价,买方会非常被动。

还有一种比较极端的情况是,在房屋解除抵押后,出卖人的债权人申请将房屋予以查封导致无法继续过户。实则为出卖人觉得价格卖低了,故意串通其他主体虚构了一笔债务,再由法院出具调解书确认出卖人需就虚构的债务承担还款义务,再以债权人的名义申请法院查封房屋。

律师提醒

及时起诉并申请财产保全

中介看似严谨的一整套流程保障并非无漏洞,并不能保证万无一失。

北京市京德律师事务所律师刘帅军建议,若发现出卖人存在毁约可能,应及时向法院提起诉讼并申请财产保全,以保证房产能够顺利过户。而在实际交易中的具体建议为:

一、务必取得抵押权人同意转让该房产的书面文件,同时在转让协议上也要让抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押。

二、衔接好出卖人、买受人和抵押权人之间的相关事宜。最好签订买卖合同与办理解押手续同时进行,尽量减少两种手续办理上的时间差。如果解押至过户的时间较长,建议定期去房管部门查档,以防出卖人办理挂失手续并把房屋再次抵押或转让给第三人。

三、买受人可申请资金监管,保证解押和过户的顺利进行。目前,较为安全的是官方规定的四方资金监管,即买卖双方、房屋中介和银行四方签署资金监管合同,买房人将房款存入参与银行指定的专用账户,买卖双方到房管办事大厅办理完过户登记后,银行依据系统电子指令,将监管中的房款解冻,划入出卖人账户。

四、买受人还可借助财务公司和担保公司等第三方机构的资金先去解除抵押,这项业务也叫过桥。当然购房人要承担一部分财务成本(利息)。

五、买受人应尽量选择规模较大、信誉较高和与业主办理过委托公证的中介机构。

刘帅军律师还提醒,购房网签可以预防一房多卖,但预防不了出卖人再次抵押的发生。办理网签后,再次抵押的,只要抵押权人是善意的,抵押权就有效,就会妨碍买受人办理过户手续。


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